跟麦当劳做邻居踏实吗?选址定生死有那么严重吗?品牌进社区活得下来吗？投胎进商场，您看准没？

　　俗话说，选址如投胎，投准了，算你命好。要是看走眼了，那算你倒霉！只是投胎这事是爸妈定的，咱自己也做不了主呀~当然，上述说法只是玩笑，选址还是有一系列方法和工具的，只是对象不同，场景不同，品牌力不同，随之将发生一连串的变化~好，我们先聊聊 个话题，“跟麦当劳做邻居踏实吗？”

　　一直以来，我对流传甚广的一句话耿耿于怀，即:“店铺选址，要跟随麦当劳，他在哪开，你就在他边上开，准没错！”。

　　选址对标麦当劳是风向标

　　但未必适合你

　　今天，就这个话题，我们先叨叨几句~我理解，现在的国人不喜欢创新，懒于创新，喜欢跟随，喜欢抄袭，这可能跟近500多年没弄出任何新鲜玩意有关。

　　只不过，想跟随麦当劳可以，先问问自己，麦当劳姓麦，您贵姓?您一顿吃几碗干饭?在过去相当长的时间里，麦当劳在中国的品牌力，足以主导和扭转商圈兴衰，拉动并提升物业的商业价值，促使其在租赁谈判过程中处于绝对的强势地位，主要体现在两个方面:

　　一是在租赁位置、租赁年限、租金水平和阶段递增、广告展示、停车配套等等条件上，其优惠力度是其他品牌所无法想象的，想跟随?可以!你先多出一半以上的租赁费用吧~

　　二是品牌影响力和综合盈利能力是其他品牌所无法比拟的。

　　麦当劳有本事扭转快餐的“随意消费”属性，相对扩大商圈的有效覆盖范围，吸引顾客慕名而来，你有这本事吗？

　　麦当劳可以实现从早餐到午餐、到晚餐、到非饭市甚至于24小时全时段运营，你行吗?麦当劳的客群覆盖了老的、小的、有钱的、没钱的、上班的、上学的、没长牙的、牙掉光的、谈情说爱的、无事发呆的，你有这聚客能力吗?

　　麦当劳强大的供应链和标准化水平，确保了他可以用 低的采购、加工、配送费用和 优的人效、坪效管控能力，驱动属下分店的良性运转，你行吗?

　　综上所述，想想看，麦当劳以极低的物业交易条件和强大的经营获利能力拿到了更佳的经营位置，然后，水涨船高，物业方就此把租赁的轿子抬起来，你敢坐上去吗?你坐上去的滋味能好受吗?

　　可以肯定的是，麦当劳是风向标，是商圈的聚客点。跟它做邻居未必是更佳的选择，但是，明确了聚客点，摸清了客源流向，找准了动线的上下游以后，事情也就变得简单了~

　　给您个建议，顺藤摸瓜吧，以客源来向的上游到聚客点相近位置选择铺位，分享并截流麦当劳的顾客，这将是更具性价比的商铺点位选择之一。

　　业态和商圈是选址关键

　　直接决定项目成败

　　第二个话题，我们来谈谈选址定生死，有那么严重吗?关于这一话题，我只认可一半。不可否认，这当中有两个选择，如果选择错了，那可是要命的。

　　一个是业态选择，一个是商圈选择，不同的业态和商圈选择决定了项目 终的成败。

　　一是快餐业态，理论上来讲，快餐是城市化产物，城市上班族和白领是主流客群，追随主流客群走，他在哪，你在哪，肯定是没错的。

　　白领是外卖更大客群

　　但是，快餐属随意性、随机性消费，品牌的可见度、便利性、时段客流和客群厚度等关键指标至关重要，流动消费居多(封闭商圈除外)，慕名消费极少。

　　这就导致选址条件极为苛刻，门面不醒目不行，客流少了不行，租金多了不行，客群太薄不行，消费力低了不行，太封闭的商圈不行，太单一的商圈(写字楼、居民区等)不行~这不是高难度这是什么?稍有不慎就一个字:死!

　　二是商圈选择，不论何种餐饮业态，进入商场真好比投胎，投错了，卖货的比买货的多的情况比比皆是。

　　招商的时候说得天花乱坠，这个特色，那个差异化，这个那个大牌要进，一到现场乱哄哄，就这么稀里糊涂的把铺位签了，等到开业后惨了，不论你再有知名度，再有本事，商场里连个人毛没有怎么做?

　　商场客群少

　　所以，你的经营你可以做主，但外在的商业环境你无力左右，必须要火眼晶晶，仔细斟酌才好~除上述两点之外，我不认同这句话的主要意思在于，在多数情况下，“选址错误”已经成为很多企业品牌不强、经营不利的遮羞布和借口。

　　难听的讲，拉不出屎，赖茅房~~~我们可以观察一下，同样的连锁品牌分店，在有些地方生意尚好，有些地方惨淡。很大程度上是商圈的供需关系和品牌力不够使然。

　　在多数商圈中，都是几家欢喜几家愁~当供需关系理想时，大家生意尚好。当供需紧张、僧多粥少时，各位的惨状也就败露了~因此，选址定生死这句话也是要放在特定条件下来看。我理解，在科学选址的基础上，强化自身的经营获利能力才是王道!

　　购物中心同质化

　　社区餐饮是红海还是蓝海?

　　第三，我们谈谈餐饮品牌进社区能不能活下来的问题~这段时间一直有一种说法，叫做回归社区，离顾客 近，挖掘 有价值的蓝海市场。

　　在这里，我们先要澄清一个基本概念，也就是说，社区型商圈不包含大社区概念的，涵盖了社区型商场、学校、医院、交通枢纽等形态的的商圈，上述商圈类型基本上属于城市的二三线复合型、综合型商圈，不在本讨论范围内。

　　社区离客群更近

　　我们只讨论相对狭义的社区类型商圈。相对于品牌餐饮来讲，社区到底是蓝海还是红海，在这里，我们只谈两点：

　　一是，当今社区型商圈的消费特点，决定了商圈内时段经营的不平衡，决定了全天大部分时间里主力客群的稀少以及消费力的偏低和时段收入的单打一，品牌企业进来必须要考虑能不能吃得饱这一严峻的问题~当然，也并不是说绝对不行。

　　以何种业态?何类业种来进驻?如何压低营建成本和营运费用，是大家要优先考虑清楚的。

　　二是，随着客流的迁移，大部分品牌餐饮进入了商业综合体，社区周围密布的是各类个体户、低成本运作的小餐饮，他们的共同特点是客单价低，生存能力强，铺位洗牌的周期短，晚市经营占很大比重~

　　说不好听的，就是正规军进来，你首先要面对的是一群楼下做饭、楼上睡觉;采购、加工、售卖、收台、老板一肩挑的主;什么正规采购，依法纳税，五险一金的，在我这都不算数!

　　也就是说，正规军一但涉足，你所要面对的，是一群打不死的“小强”~什么红海蓝海的，你自己掂量着吧~当然，上述说法也并不绝对。

　　比如，不排除大牌企业以外卖自提点的形式做市场的深度延伸~单品、小店、轻餐、供应链餐饮的形式，等等~ 后一个话题，简略谈谈商业综合体的选择和业态经营问题。

　　有时候，我们经常本末倒置，讨论一些具体的租赁条件、点位选择等技术性问题，而忽略了大的商业环境这一关键要素。

　　首先，是商圈属性的界定。我理解，商业综合体与街铺的评定口径和标准是类同的。即:商场的规划配套相对于客群来讲，是属于单一型、复合型还是综合型，是偏远孤立的商业?

　　还是配套了大型的写字楼群、高尚住宅区，还是兼容了城市交通枢纽?这些方面决定了商圈的客群总量，决定了商圈的聚客能力，决定了各时段的人流量，决定了顾客成分和消费力。

　　大家不妨观察一下。一般来讲，单一属性，城区内不大不小的商场生意惨淡~远离城市中心、属性单一的大卖场，日子也不好过，比如:有些山姆会员店~其次，快餐业态我建议尽可能不进商场，商场餐饮相对门槛高，顾客基本上慕名而来，快餐随意性消费极少。

　　以正餐的租赁条件来搏取快餐的收益，不对等，不划算;当然，你也未必能进得去，很多商场是没有快餐位置的，就是进去了，你也不一定能活下来~有些商场与交通枢纽是联动的除外~后记:啰啰嗦嗦一大堆，把我也搞糊涂了，文章收不了场了，怎办?

　　一句话，市场变迁如小孩变脸，说变就变!很多时候，我们突然发现看不懂了，其实，是我们离市场越来越远了。